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Die richtige Zeit für den Hausverkauf in München ist jetzt

Die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zeigen ein klares Bild: Die Zeit für den Hauskauf ist jetzt. Laut einer neuen Auswertung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) ziehen die Kaufpreise für Immobilien wieder an. Im vierten Quartal 2023 stiegen die Preise für Wohnungen im Schnitt um 0,8 Prozent und für Häuser um 0,6 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Obwohl die Preise immer noch etwas günstiger sind als im Vorjahr, deutet der Trend klar auf eine Erholung des Marktes hin. Die Phase des Preisrückgangs scheint vorbei zu sein, so die IW-Ökonomen Pekka Sagner und Michael Voigtländer.

Der Grund für diesen Aufwärtstrend liegt darin, dass es diesmal kein Überangebot an Wohnungen gibt, wie es am Ende vergangener Immobilienzyklen der Fall war. Bundesweit fehlen immer noch rund 700.000 Wohnungen, vor allem in den großen Städten. Trotz des Immobilienbooms wurde zu wenig gebaut, und der Neubau ist aufgrund steigender Baukosten und Zinsen um rund die Hälfte zurückgegangen.

Der Mangel an Wohnraum führt zu steigenden Mieten, die zuletzt um knapp 9 Prozent bei Neuverträgen gestiegen sind. Gleichzeitig kehrt die Nachfrage der Immobilienkäufer langsam wieder zurück, da viele sich an die höheren Bauzinsen gewöhnt haben oder ihr Einkommen gestiegen ist. Dies macht höhere Raten wieder erschwinglich. Für Kaufinteressenten bedeutet dies vor allem eines: Sie müssen schnell handeln.

Besonders überraschend ist die Situation auf dem Münchner Immobilienmarkt, wo sich die Preise für die meistgehandelte Immobilie, die Eigentumswohnung im Bestand, seit 18 Monaten stetig verringern. Trotz steigender Mietnachfrage in einer Stadt, die jährlich bis zu 20.000 neue Bewohner verzeichnet, sinken die Preise für diese Immobilienkategorie im Schnitt um 13 Prozent. Ein Grund dafür sind die aktuellen Kreditzinssätze, die bis zu 4,5 Prozent betragen und viele potenzielle Käufer davon abhalten, sich für den Kauf zu entscheiden.

Trotz dieser Entwicklungen bleibt die Frage, ob es jetzt der richtige Zeitpunkt ist, eine Immobilie zu kaufen. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Bestand sind seit Mitte 2022 um etwa 13 Prozent gesunken. Dies könnte eine attraktive Gelegenheit für potenzielle Käufer sein, insbesondere in München, wo der Quadratmeterpreis bis Mitte 2022 bei durchschnittlich 9.475 Euro lag und nun auf 8.290 Euro gesunken ist.

Angesichts dieser Entwicklungen stellt sich die Frage: Kaufen oder nicht kaufen? Für diejenigen, die über die finanziellen Mittel verfügen, könnte jetzt der richtige Zeitpunkt sein, eine Entscheidung zu treffen. Der Immobiliendachverband Süd (IVD) geht davon aus, dass die Zinsen im Jahr 2024 voraussichtlich stabil bleiben werden, was potenzielle Käufer berücksichtigen sollten. Im Vergleich dazu kostete der Quadratmeter im Jahr 1992 etwa 3.000 Euro, jedoch lag der effektive Jahreszins bei Baukrediten damals bei 9,71 Prozent.


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2023/03: Immobilienmarkt München – aktuelle Mietpreise und Kaufpreise und seine Folgen

München gilt im Wohnungssegment als teuerster Immobilienmarkt in Deutschland, sei es der Vermietungsmarkt oder Investmentmarkt.

Aktuelle Zahlen zum 4. Quartal 2022:

  • Neubau, Durchschnitt: 21,37 EUR/m² (Q4:2022: 20,74 EUR/m² entspricht: ca. +3%)
  • Altbau, Durchschnitt: 17,77 EUR/m² (Q4:2022: 17,74 EUR/m² entspricht: ca. +0,2%)

Die Wachstumsdynamik setzt sich vor allem bei Neubauten weiter fort. Dies hat verschiedene Gründe:

  • Für Neubauten gilt keine Bindung an den Mietspiegel.
  • Neubauten verfügen i.d.R. über beste energetische Standards.
  • Bestandsmieter verbleiben oft in Ihren Wohnungen, da sie von einem niedrigeren (alten) Mietniveau profitieren, dies hemmt zu Wechseln und durch ein Neuvertrag auf das aktuelle Mietniveau zu kommen.

Immobilienmarkt München: Kauf und Verkauf

Der historisch starken Zinsanstieg in kürzester Zeit hinterlässt starke Spuren auf dem Münchner Immobilienmarkt. Konnten in den letzten Jahren Verkäufer die Transaktion bestimmen, hat sich der Markt vermehrt in einen Käufermarkt gewandelt.

Im Markt für Neubauimmobilien der Preis von durchschnittlich 9.840 EUR/m² (Q3/ 2022) auf 9.410 EUR/m² (Q4/2022) gesunken.

Ähnlich verhält es sich bei Bestandsimmobilien. Hier sank der durchschnittliche Preis von 7.790 EUR/m² (Q3/2022) auf 7.730 EUR/m² (Q4/2022) gefallen.

Ausblick Immobilienmarkt München

  • Insbesondere die Entwicklung im Finanzierungsmarkt wird maßgeblich Einfluss auf die weiteren Entwicklung haben.
  • Wohnraum in der Metropolregion München wird aufgrund der demographischen Entwicklung und Wanderungssaldos einer starken Nachfrage unterliegen
  • Aufgrund der Zinsentwicklung drängen Käufer in Vermietungsmärkte, was zusätzlich die Nachfrage nach Wohnraum zur Miete anheizt.
  • Viele Bauentwicklungen wurden bereits letztes Jahr gestoppt oder abgebrochen. Wir rechnen damit das Ende 2023 / Anfang 2024 durch fehlende Fertigstellungen dieser Projekte die Nachfrage nach Wohnraum extrem verstärkt wird und es eventuell zu weiteren staatlichen / kommunalen Eingriffen kommt.
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Statistisches Bundesamt verkündet Trendwende bei Immobilienpreisen

Erstmals seit mehr als einem Jahrzehnt bestätigte auch das Statistische Bundesamt einen Rückgang der Immobilienpreise, nachdem andere Datenanbieter bereits seit mehreren Monaten einen Rückgang festgestellt hatten. Nach Angaben der Agentur fielen die Hauspreise (der Hauspreisindex) im vierten Quartal 2022 um durchschnittlich 3,6 %. gegenüber dem Vorjahresquartal.

  • Dies folgt auf einen Preisrückgang im 4. Quartal 2010, als er im Vergleich zum 4. Quartal 2009 um 0,5 % zurückging.
  • Die Kaufpreise für Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser sind in Q1 sogar niedriger als in Q4 2022 (-3,8 % gegenüber Q1 2006).
  • Wohnimmobilien sind im 4. Quartal 2022 durchschnittlich 5,0 % günstiger als im 3. Quartal 2022.
  • Die sinkende Nachfrage aufgrund steigender Finanzierungskosten und einer anhaltend hohen Inflation kann als  ausschlaggebende Faktor für das Sinken der Kaufpreise gesehen werden.

Im 4. Quartal 2022 sind die Preise sowohl in städtischen als auch in ländlichen Gebieten größtenteils gefallen. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser fielen stärker als die Preise für Eigentumswohnungen, bspw. sind die Preise für Einfamilien- und Zweifamilienhäuser in städtischen Gebieten gegenüber dem Vorjahr um 5,9 % gesunken, während die Preise für Eigentumswohnungen in den Städten nur um 1,0 % fielen. In dünn besiedelten ländlichen Gebieten waren Ein- und Zweifamilienhäuser um 5,5 % günstiger als im 4. Quartal 2021, Wohnungen sogar um 0,1 % teurer als ein Jahr zuvor.

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Immobilienmarkt Metropolregion München

Die Metropolregion München gehört zählt zu den wirtschaftsstärksten Standorten Europas. Zentrum bildet die bayerische Landeshauptstadt München. In der Karte der TUM (Technische Universität München) lässt sich sehr gute die Anbindung Ihrer Satellitenstädte bzw. des näheren Umfelds durch die die öffentliche Verkehrsmittelt darstellen. 

Zweifelslos bestimmt die Anbindung durch die öffentliche Verkehrsmittel an den Wirtschaftsmotor München die Immobilienstandort-Bewertung. Am Beispiel Augsburg lässt sich die gut erkennen. 2007/2008 wurde die ICE Strecke Augsburg-München in Betrieb genommen. Die gut 60km lange Strecke werden in rd. 30 Minuten zurückgelegt. Augsburg, der Verwaltungssitz von (bayerisch-) Schwaben, verfügte vor der gesicherten Entscheidung über die ICE Anbindung über sehr moderate Mietpreise. Durch die ICE Anbindung sind die Preise sprichwörtlich explodiert – im Mietmarkt als auch Investment / Käufermarkt.